전세사기, 보증금을 못 받았다고 다 사기죄는 아니다

보증금을 돌려받지 못한 것 자체는 민사 문제일 수 있습니다. 형사처벌로 이어지려면 계약 당시 '기망'이 있었는지가 핵심입니다. 2025년 말 법 개정으로 처벌 수위도 크게 올라갔습니다.

1. 법으로 정해진 형 (법정형)

전세사기는 대부분 형법상 사기죄로 의율되며, 피해자별 이득액과 피해자 수에 따라 특정경제범죄가중처벌법·경합범 가중이 함께 적용될 수 있습니다.

근거: 형법 제347조(2025.12.23 개정)·제38조, 특정경제범죄가중처벌법 제3조. 사기죄 법정형이 20년으로 상향되면서, 피해자별 이득액이 5억원 미만이라도 다수 피해자에 대한 사기가 함께 기소(경합범)되면 형법 제38조에 따라 최대 징역 30년까지 선고할 수 있게 됐습니다.

2. 핵심은 '계약 당시 기망 의사'가 있었는가

전세사기는 보증금을 돌려받지 못했다는 결과만으로 성립하지 않습니다. 임대인이 계약 시점에 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없음을 알면서도 이를 숨기거나 속였는지(기망)가 핵심 쟁점입니다. 단순히 이후 형편이 어려워져 못 갚은 경우는 채무불이행에 가까워 형사처벌 대상이 아닐 수 있습니다.

무자본 갭투자처럼 처음부터 보증금을 상회하는 대출·선순위 채권을 숨기고 다수에게 반복적으로 계약을 체결한 정황이 확인되면 조직적·계획적 사기로 인정되어 무겁게 처벌됩니다. 계약을 주선·중개한 공인중개사도 임대인의 자산 상태를 알면서 방치했다면 사기 방조나 공인중개사법위반으로 함께 형사책임을 질 수 있습니다.

3. 형량을 가르는 요소

• 기망의 고의 인정 여부계약 당시 반환 능력·의사가 없었음을 알았는지가 핵심입니다. ▲
• 피해자 수·총 피해액많고 클수록 경합범 가중·특경법 적용으로 무거워집니다. ▲
• 피해회복(보증금 반환·공탁)변제나 공탁 등 피해회복은 가장 강력한 감경 요소입니다. ▽
• 조직성·반복성(무자본 갭투자 등)계획적·반복적 범행으로 인정되면 크게 가중됩니다. ▲
• 중개사 등 공범 가담공인중개사·컨설팅업자가 공모했다면 함께 가중처벌 대상이 됩니다. ▲

4. 자주 묻는 질문